Het Instrumentendecreet van 26 mei 2023 bepaalt dat financiële lasten slechts kunnen worden opgelegd als dit geregeld wordt in een stedenbouwkundige verordening. Deze regeling treedt op 1 januari 2024 in werking. Het is daarom aangewezen is dat de gemeente zo spoedig mogelijk over een definitief goedgekeurde stedenbouwkundige verordening beschikt.
Het openbaar onderzoek liep van maandag 1 april 2024 tot en met dinsdag 30 april 2024 en werd aangekondigd via de volgende kanalen:
Tijdens deze periode lag de ontwerp-verordening ter inzage op de dienst Omgeving en via de website.
Er werd advies gevraagd aan de deputatie van West-Vlaanderen en aan het Departement Omgeving.
De GECORO heeft advies gegeven op 20 februari 2024.
De voorliggende verordening inzake lasten omvat geen randvoorwaarden voor de toekenning van vergunningen. Deze verordening zal weliswaar toegepast worden bij de afgifte van omgevingsvergunningen, maar vormt geen beoordelings- of toetsingskader bij de vraag of een vergunning al dan niet kan verleend worden. De wetgeving maakt immers een duidelijk juridisch onderscheid tussen enerzijds voorwaarden, die wel dienen om een aanvraag vergunbaar te maken, en anderzijds lasten, die dat oogmerk niet hebben.
De vraag of een ontwerp voor vergunning in aanmerking komt en bijvoorbeeld voldoende openbaar domein of andere infrastructuur voorziet wordt in de vergunningverlening en de milieueffectbeoordeling van de vergunningsaanvraag (onder de vorm van een project-MER, ontheffing of project-m.e.r.-screening), bekeken en wordt niet vastgelegd in deze verordening. De getallen inzake de last in natura hebben een louter mathematische doelstelling van kostenafweging tussen natura en financiële last. Een plan-mer-screening is daarom niet vereist omdat deze verordening zich louter beperkt tot het onderwerp “lasten”.
Deze verordening inzake lasten vormt geen kader om te bepalen of een vergunning verleend kan worden, wat de finaliteit is van voorwaarden, maar strekt ertoe om de financiering mogelijk te maken van de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van een vergunning op zich moet nemen. Deze verordening heeft op zich geen significante effecten op beschermde soorten en habitattypes in habitat- en vogelrichtlijngebieden. Een passende beoordeling is daarom niet vereist is omdat deze verordening zich louter beperkt tot het onderwerp “lasten”;
De Deputatie heeft geen strijdigheden met gewestelijke en provinciale stedenbouwkundige verordeningen, noch strijdigheden met artikel 2.3.1 of 4.2.5 VCRO of met andere direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening vastgesteld.
Ook is er geen strijdigheid met een substantiële vormvereiste. Het advies is gunstig.
Het Departement Omgeving heeft geen strijdigheden met de hogere beleidskaders vastgesteld. Er wordt een gunstig advies uitgebracht.
De GECORO heeft een advies uitgebracht over de ontwerp-verordening in zijn zitting van 22 februari 2024.
De GECORO staat achter de keuzen om te werken met financiële lasten.
In de GECORO variëren de meningen over de gewenste hoogte van de bedragen. Een kleine verbouwing van een voorgevel is wat anders dan de omvorming van een vroegere boerderij tot een villacomplex. Gezien het een verplichting is die de gemeenten wordt opgedrongen, kan de GECORO akkoord gaan met de voorgestelde bedragen.
Uit de tekst blijkt nu niet duidelijk of het maximum van 500 euro slaat op het gebouw of de totale last per vergunning. De tekst moet duidelijker aangeven dat het maximum bedrag van 500 euro geldt per vergunning. Ook de toelichting moet aangepast worden aan het globaal maximumbedrag.
Niet alle vergunningen worden uitgevoerd. De last moet vervallen als vergunning niet uitgevoerd worden. Er moet hiervoor een terugvorderingsmechanisme in de verordening voorzien worden, bvb. in artikel 6.
De GECORO geeft met eenparigheid van stemmen een voorwaardelijk gunstig advies over de stedenbouwkundige verordening m.b.t. lasten.
De GECORO vraagt volgende aanpassingen of verduidelijkingen:
Artikel 75 van het omgevingsvergunningsdecreet stelt dat stedenbouwkundige lasten hun oorsprong vinden in het voordeel dat de begunstigde van de omgevingsvergunning uit die vergunning haalt en in de bijkomende taken die de overheid door de uitvoering van de vergunning op zich neemt.
De lasten moeten redelijk zijn en in verhouding tot het vergunde project. Ze kunnen worden verwezenlijkt door toedoen van de aanvrager.
De lasten in natura moeten zich bevinden in of in de nabijheid van projecten die de lasten doen ontstaan. Ze worden in de vergunning bepaald op basis van de aard en de te verwachten gevolgen van het project.
Het gemeentebestuur legt nu al lasten in natura op bij de realisatie van nieuwe verkavelingen of groepsbouwprojecten. Daarbij staat de ontwikkelaar in voor de aanleg van het openbaar domein en de nutsleidingen. Bij deze projecten is het voordeel voor de aanvrager duidelijk en volgen er duidelijk bijkomende taken voor de gemeente (huisvuilophaling, onderhoud van het openbaar domein, handhaving van de veiligheid,....).
Het Instrumentendecreet verplicht nu ook om bij bepaalde zonevreemde omgevingsvergunningen een last in natura of een financiële last op te leggen. Het gaat hierbij om volgende stedenbouwkundige handelingen:
Het is bij lasten in natura ook verplicht om een waarborg voor de realisatie te vragen. Dit legt een bijkomende last op de werking van de gemeentediensten die de bepaling van de last en waarborg, betaling van de waarborg, uitvoering van de last en terugbetaling van de waarborg moeten opvolgen.
Om deze redenen kiest de gemeente bij zonevreemde omgevingsvergunningen voor een financiële last die in verhouding staat tot de aanvraag.
De adviezen van de Deputatie en van Vlaanderen brengen geen aanpassingen aan de ontwerp-verordening met zich mee.
Het advies van de GECORO om duidelijk aan te geven dat de lasten van de verschillende stedenbouwkundige handelingen weliswaar opgeteld moeten worden, maar dat het maximumbedrag van de last beperkt blijft tot 500 euro wordt in de verordening duidelijker aangegeven.
Met de GECORO wordt vastgesteld dat een niet-uitgevoerde handeling of vergunning geen last met zich kan mee brengen. Er wordt daartoe een terugbetalingsmechanisme voorzien.
De redenen waarom bepaalde opties gekozen worden, worden uiteengezet worden in de rechterkolom van de verordening zelf.
Een stedenbouwkundige verordening treedt in werking 10 dagen na de publicatie, bij uittreksel, van de definitieve goedkeuring ervan in het Belgisch Staatsblad;
Artikel 2.3.2 van de VCRO legt de goedkeuringsprocedure voor gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen vast:
“§ 2. (…)
Het college van burgemeester en schepenen is belast met het opmaken van gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen en neemt de nodige maatregelen tot opmaak.
Het college van burgemeester en schepenen legt het ontwerp van stedenbouwkundige verordening voor advies voor aan het departement, de deputatie en aan de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening. Het departement en de deputatie geven advies over de onverenigbaarheid, de strijdigheid of de niet-naleving, vermeld in paragraaf 2/1, derde lid, 1° tot en met 5°. De adviezen worden binnen dertig dagen na de ontvangst van het dossier naar het college van burgemeester en schepenen gestuurd. Als er geen advies is verleend binnen die termijn, mag aan de adviesvereisten worden voorbijgegaan.
Het college van burgemeester en schepenen onderwerpt het ontwerp van gemeentelijke stedenbouwkundige verordening aan een openbaar onderzoek. Het openbaar onderzoek duurt dertig dagen en wordt minstens aangekondigd door een bericht in het Belgisch Staatsblad. De Vlaamse Regering stelt nadere regels voor het openbaar onderzoek vast.
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening wordt samen met het besluit van de gemeenteraad en het volledige advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening binnen tien dagen na de definitieve vaststelling met een beveiligde zending bezorgd aan de deputatie en het departement.”
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake lasten wordt definitief goedgekeurd.
HOOFDSTUK 1. INLEIDENDE BEPALINGEN
Artikel 1
§1. In deze verordening wordt verstaan onder:
1° bevoegde overheid: de overheid bedoeld in artikel 15 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning;
2° bovengrondse nuttige vloeroppervlakte: de vloeroppervlakte zoals gevraagd en gedefinieerd door het omgevingsloket;
3° decreet betreffende de omgevingsvergunning: het decreet van 25 april 2024 betreffende de omgevingsvergunning
4° handelingen: werkzaamheden, wijzigingen of activiteiten met ruimtelijke implicaties, conform artikel 1.1.2,7° VCRO
5° VCRO: de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
§2. Deze verordening heeft tot doel om op uniforme wijze de verplichte financiële stedenbouwkundige lasten te verbinden aan zonevreemde aanvragen. Geval per geval kunnen, in toepassing van artikel 75 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, ook lasten in natura opgelegd worden wanneer dit nodig is in het kader van mobiliteit, natuur of een betere waterhuishouding.
§3. De volgende stedenbouwkundige lasten worden bij de toepassing van artikel 3 en volgende van deze verordening buiten beschouwing gelaten:
1° lasten die de aanleg of renovatie van infrastructuur, noodzakelijk voor de realisatie van een project, zoals openbare wegen en nutsvoorzieningen, inhouden
2° lasten die de kosteloze overdracht van de infrastructuur, vermeld in punt 1° of de gronden waarop die worden of zullen worden aangelegd, inhouden.
HOOFDSTUK 2. DOOR HET DECREET BETREFFENDE DE OMGEVINGSVERGUNNING VERPLICHTE LASTEN
Artikel 2
§1. Overeenkomstig artikel 75, §1, tweede lid, van het decreet betreffende de omgevingsvergunning neemt de bevoegde overheid volgende lasten op bij een omgevingsvergunning:
1° de lasten in natura die de gemeenteraad heeft opgelegd bij de beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg, vermeld in artikel 31 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning
2° de lasten in natura met het oog op de verwezenlijking van een bescheiden woonaanbod als voldaan is aan de uitsluitende voorwaarde, vermeld in artikel 5.100 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021
3° de lasten in natura die de gemeenteraad met toepassing van artikel 5.6.11, §4, van de VCRO heeft opgelegd bij de volledige of gedeeltelijke vrijgave van een woonreservegebied
4° de financiële lasten bij toepassing van de volgende afwijkingsregels van stedenbouwkundige voorschriften van titel 4, hoofdstuk 4, van de VCRO:
a) de afwerkingsregel conform artikel 4.4.3. van de VCRO
b) de basisrechten voor zonevreemde constructies conform artikel 4.4.10 tot 4.4.20 van de VCRO
c) de zonevreemde functiewijzigingen conform artikel 4.4.23 van de VCRO.
§2. De financiële lasten, op te leggen met toepassing van paragraaf 1, 4°, bedragen:
a) 500 euro per toepassing van de afwerkingsregel conform artikel 4.4.3 van de VCRO voor de bouw van een nieuwe woning
b) 500 euro voor het herbouwen van een zonevreemd gebouw of van een zonevreemde woning, conform de artikelen 4.4.13, 4.4.14, 4.4.17, 4.4.18 en 4.4.20 van de VCRO
c) 10 euro/m², met een minimum van 100 euro en een maximum van 500 euro, voor elke netto bijkomende vierkante meter bruto bebouwde oppervlakte bij het uitbreiden van een zonevreemd gebouw of van een zonevreemde woning, conform de artikelen 4.4.15en 4.4.19 van de VCRO
d) 100 euro voor het verbouwen van een zonevreemd gebouw of van een zonevreemde woning, conform de artikelen 4.4.12 en 4.4.16 van de VCRO
e) 10 euro per vierkante meter bovengrondse nuttige vloeroppervlakte, met een minimum van 100 euro en een maximum van 500 euro, die van functie wijzigt, in toepassing van de zonevreemde functiewijzigingen conform artikel 4.4.23 van de VCRO.
§3. Bovenstaande lasten kunnen gecombineerd worden. De maximale last die in een omgevingsvergunning kan opgelegd worden, is echter beperkt tot 500 euro.
HOOFDSTUK 3. VERMINDERING VAN FINANCIËLE LAST IN GEVAL VAN AANVULLENDE LAST IN NATURA
Artikel 3
§1. Ingeval van een aanvullende last in natura staat de bevoegde overheid een volledige of gedeeltelijke vermindering van de financiële last zoals berekend in artikel 2, §2. Dit kan wanneer de aanvrager door kosteloze grondafstand zoals bepaald in artikel 75, §3, 3° van het Omgevingsvergunningsdecreet, al een inspanning levert om een project te realiseren dat positieve gevolgen heeft voor de gemeente of de gemeenschap zodat de combinatie daarvan met een financiële last een onevenredig zware last zou meebrengen voor de aanvrager in vergelijking met de voordelen die deze haalt uit het aangevraagde project.
Het bedrag van de financiële last zoals berekend in artikel 2, §2 wordt in dit geval verminderd met de schattingswaarde van de afgestane grond. Ingeval de schattingswaarde groter is dan de op te leggen financiële last, komt de financiële last te vervallen.
§2. Een aanvrager kan in zijn aanvraag een gratis grondafstand voorstellen. De vergunningverlenende overheid motiveert in de beslissing waarom wel, gedeeltelijk of niet op dit voorstel wordt ingegaan.
HOOFDSTUK 4. FINANCIËLE STEDENBOUWKUNDIGE LAST: BESTEMMING
Artikel 4
Overeenkomstig artikel 75, §4, tweede lid van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, worden de inkomsten van de financiële lasten, verworven op basis van deze verordening, door de gemeente aangewend voor het ruimtelijk beleid van de gemeente.
HOOFDSTUK 5.FINANCIËLE STEDENBOUWKUNDIGE LAST: BETALING, TERUGBETALING EN INVORDERING
Artikel 5
§1. De financiële stedenbouwkundige last wordt betaald binnen een termijn van drie maanden te rekenen van de afgifte van de vergunning, waarvan geen afstand is gedaan.
§2. Indien de beslissing van de bevoegde overheid tot afgifte van de vergunning met een administratief of jurisdictioneel beroep wordt aangevochten, begint de betalingstermijn maar te lopen vanaf de afgifte van de gevraagde vergunning in beroep of vanaf de verwerping van het beroep door de Raad voor Vergunningsbetwistingen of door de Raad van State.
§3. De vergunningsbeslissing vermeldt uitdrukkelijk het totaalbedrag van de financiële stedenbouwkundige last, de inhoud van de vorige paragrafen over de betalingstermijn en de betalingsmodaliteiten (naam rekeninghouder, rekeningnummer, te hanteren (gestructureerde) mededeling). Als de vergunning wordt verleend door de deputatie of de Vlaamse Regering, deelt de gemeente deze gegevens mee aan deze overheid.
§4. De betaalde last is terugvorderbaar in de volgende gevallen:
1° Als later dan 3 maanden na de afgifte toch nog afstand gedaan wordt van de vergunning zonder dat de werken begonnen zijn of de functiewijziging gerealiseerd werd
2° Bij het definitieve verval van de vergunning zonder dat de werken begonnen zijn of de functiewijziging gerealiseerd werd
3° Als de vergunning gedeeltelijk uitgevoerd werd. In dit geval wordt de last berekend voor de uitgevoerde werken en functiewijzigingen en is het eventueel te veel betaalde bedrag terugvorderbaar.
De houder van de vergunning vordert in bovenstaande gevallen de last of het saldo van de last terug via een beveiligde zending met vermelding van het rekeningnummer waarop het bedrag moet gestort worden. De gemeente onderzoekt de aanvraag en gaat binnen de 3 maand over tot de terugbetaling van het te veel betaalde bedrag.
Artikel 6
Als de vergunninghouder de financiële stedenbouwkundige last niet tijdig betaalt overeenkomstig artikel 5, en start met de uitvoering van de omgevingsvergunning, gaat de gemeente over tot invordering daarvan aan de hand van de uitvaarding van een dwangbevel met toepassing van artikel 177 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur.
HOOFDSTUK 6. FINANCIËLE WAARBORG BIJ LAST IN NATURA
Artikel 7
§1. Overeenkomstig artikel 77 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning wordt de verplichte financiële waarborg bij lasten in natura geregeld.
De waarborg moet gesteld worden binnen een termijn van 3 maanden te rekenen van de afgifte van de vergunning, waarvan geen afstand is gedaan.
§2. Indien de beslissing van de bevoegde overheid tot afgifte van de vergunning met een administratief of jurisdictioneel beroep wordt aangevochten, begint de betalingstermijn maar te lopen vanaf de afgifte van de gevraagde vergunning in beroep of vanaf de verwerping van het beroep door de Raad voor Vergunningsbetwistingen of door de Raad van State.
§3. De vergunningsbeslissing vermeldt uitdrukkelijk het totaalbedrag van de waarborg, de inhoud van de vorige paragrafen over de betalingstermijn en de betalingsmodaliteiten. Als de vergunning wordt verleend door de deputatie of de Vlaamse Regering, deelt de gemeente deze gegevens mee aan deze overheid.
HOOFSTUK 7. SLOTBEPALINGEN
Artikel 8
Het niet uitvoeren van de last kan leiden tot het verval van de vergunning overeenkomstig de artikelen 99 en 102 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning.
Dit besluit wordt aan deputatie en gewest bezorgd voor de uitoefening van hun schorsingsbevoegdheid.
Na de voorziene schorsingstermijn wordt het besluit op de wettelijke manier bekendgemaakt.