Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) van Langemark-Poelkapelle identificeert een aantal ruimte-behoeftes die het best een paats vinden in het gebied tussen de Melkweg, Boezingestraat - Korte Ieperstraat - Markt - Statiestraat. Hiervoor moet een stuk herbevestigd agrarisch gebied aangesneden worden.
De contour van het RUP wordt gevormd door:
Na de vernietiging van het bijzonder plan van aanleg (BPA) Donkerweg door de Raad van State, bleven een aantal ruimtevragen onbeantwoord. Met het RUP 'Statiewijk en westelijke dorpsrand' wordt het westelijk deel van Langemark opnieuw geordend en krijgen deels een nieuwe bestemming.
Op de locatie van de vroegere hoeve in de Statiestraat 37 is ruimte voorzien voor een 30-tal woningen, dit kan zowel onder de vorm van grondgebonden woningen als meergezinswoningen in een groene omgeving. In de toelichtingsnota staan de resultaten van ontwerpend onderzoek over de inrichting van dit gebied. Daarbij wordt de poel gebruikt als collectieve buffer. De ontsluiting van het projectgebied voor auto's kan enkel via de Statiestraat.
Er is bijkomende ruimte voorzien op de sportzone in de Boezingestraat. Het terrein van hondenclub 'De Brave Bakelanders' wordt opgenomen in de recreatiezone. Bovendien is een beperkte uitbreidingsmogelijkheid voorzien voor andere openluchtterreinen. Aansluitend aan de sporthal, aan de overkant van de toegangsweg, wordt ruimte voorzien voor een jeugdcampus. Hierdoor kunnen de techniekacademie, het deeltijds kunstonderwijs van dé Academie, chiro Ixagodo, KLJ en de harmonie op termijn weg uit de oude schoolgebouwen in de Poelkpallestraat. Door deze activiteiten samen te voegen met andere activiteiten op de sportzone, kan gebruik gemaakt worden van gemeenschappelijke parking of kan vlotter van de ene activiteit naar de andere gegaan worden.
Het RUP voorziet ook ruimte voor de uitbreiding van het Munchenhof, zowel voor de gebouwen die na de vernietiging van de stedenbouwkundige vergunning door de Raad voor Vergunningbetwistingen, precair zijn, als voor de noodzakelijke hoteltuin met sportvoorzieningen voor de gasten.
Met de uitbreiding van de recreatiezone wordt het ook mogelijk om de Donkerweg te verbinden met de Boezingestraat voor zachte weggebruikers en hulpdiensten. Daarbij kunnen twee bestaande, maar doodlopende wegen verlengd worden.
Het RUP probeert het open karakter van het gebied zoveel mogelijk te vrijwaren. De zones waar gebouwen kunnen komen, sluiten aan bij de bestaande bebouwing langs de Donkerweg, Statiestraat en Boezingestraat. In vergelijking met het voorontwerp is de aansnijding van het herbestemd agrarisch gebied sterk beperkt. Er zijn ook stedenbouwkundige voorschriften die de beekvallei vrijwaren.
T.o.v. het eerder goedgekeurde ontwerp, werd de bewoning in de Donkerweg nauwer bij de projectzone betrokken waardoor minder actief uitgebaatte landbouwgrond moet aangesneden worden en een alternatieve ontsluiting mogelijk wordt.
Bij de plan-MER-screening is een watertoets uitgevoerd. Die stelt dat het RUP geen significant negatieve effecten zal hebben op de oppervlaktewaterkwaliteit en de grondwaterkwaliteit.
De impact van het plan zal beperkt zijn en dat bijkomende randvoorwaarden (bvb. hemelwaterverordening, Vlarebo-wetgeving) gesteld worden om de impact van de nieuwe ontwikkelingen tot een minimum te reduceren.
Er werd een plan-MER-screening uitgevoerd waarin ingeschat werd wat de belangrijkste milieueffecten van het plan zouden kunnen zijn. De Dienst Milieueffectenrapportagebeheer heeft op basis daarvan en op basis van de ingediende adviezen beslist dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke negatieve milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is.
De herbestemming van de percelen of delen ervan die in agrarisch gebied gelegen zijn en herbestemd worden tot woongebied, recreatiegebied, komen in aanmerking voor planbaten.
Het advies RVR-AV-0718 bevestigt dat het RUP niet verder dient voorgelegd aan de dienst Veiligheidsrappotering en er geen ruimtelijk veiligheidsrapport dient te worden opgemaakt.
Het RUP herbestemt 8,55 ha herbevestigd agrarisch gebied. Enkel 0,98 ha van perceel 558A2 en het volledig tussen bebouwing ingesloten perceel 576K2 (0,63 ha) zijn een herbestemming van actief uitgebate landbouwpercelen. De andere omzettingen van herbevestigd agrarisch gebied zijn percelen of perceelsdelen waarop nu al gebouwen met een andere functie aanwezig zijn. Door slecht ontsloten zonevreemde woningen niet te herbestemmen in woongebied, wordt ook daar de druk op de landbouwpercelen afgehouden.
In de toelichtingsnota is aangegeven welke compensatiemogelijkheden de gemeente voorziet.
Aan het RUP wordt geen onteigeningsplan gekoppeld.
Het ontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan werd onderworpen aan een openbaar onderzoek en de nodige adviezen werden opgevraagd.
Er werd één bezwaarschrift ontvangen dat betrekking heeft op het behoud van de agrarische bestemming voor een perceel langs de Boezingestraat. Er werd een tweede bezwaarschrift ontvangen, afkomstig van een lid van de GECORO dat betrekking heeft op diverse elementen uit het ontwerp-RUP.
Het advies van de Deputatie is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van Departement Omgeving is voorwaardelijk gunstig.
Het advies van het Agentschap Natuur en Bos is gunstig.
De VMM is niet bevoegd om advies te geven over het RUP.
Het advies van Toerisme Vlaanderen is voorwaardelijk gunstig.
OVAM heeft een toelichting gegeven, maar geen eigenlijk advies.
Het advies van de stad Ieper is gunstig.
De GECORO heeft op 31 januari en 19 februari beraadslaagd over deze adviezen en bezwaren en een advies uitgebracht aan de gemeenteraad. De raad neemt kennis van dit advies en de motieven die eraan ten grondslag liggen en gaat hiermee akkoord, behalve waar anders aangegeven.
De ruimtebehoefte is niet wezenlijk gewijzigd t.a.v. de nood bij de goedkeuring van het GRS. Met dit RUP wordt de omzetting van agrarisch gebied enkel gebruikt om een antwoord te bieden aan één van de twee meest dringende ruimtevragen: de herlocalisatie van de zonevreemde tennisclub op de Markt of de aanleg van een bijkomend (kunstgras)voetbalveld om de intensief gebruikte velden te kunnen ontlasten. Deze ruimte wordt compact voorzien, aansluitend bij de rest van de zone en de bestaande bebouwing. De grens van de bebouwing aan de overkant van de Donkerweg is ook de harde grens voor de uitbreiding van de recreatiezone. Dit houdt meteen ook in dat de oppervlakte beperkt is tot de minimale oppervlakte voor de sportvelden, kleedkamers en ruimte voor toeschouwers en omgevingsaanleg. De overige omzetting van agrarisch gebied naar recreatiezone gebeurt op de terreinen waar de oude gebouwen van het gemeenschapsonderwijs staan en waar dus al van gemeenschapsfuncties aanwezig zijn van voor de goedkeuring van het gewestplan.
Het GRS voorziet dat voor maximaal 30 bijkomende woningen agrarisch gebied kan omgezet worden tot woongebied. Het RUP voorziet - naast de woonprojectzone - een verschillende behandeling van 3 soorten zonevreemde woningen.
De zonevreemde woningen langs de Donkerweg worden herbestemd tot woongebied. Deze zijn het dichtst bij het centrum van de gemeente gelegen en liggen tussen de de nieuwe woonprojectzone en de recreatiezone. De Donkerweg is op dit moment een smalle, doodlopende straat. De aanleg van wegenis in de woonprojectzone biedt de mogelijkheid om ook voor de Donkerweg een volwaardige ontsluiting naar de Statiestraat te voorzien. Omdat ook 2 smalle onbebouwde percelen tussen de woningen herbestemd worden tot woongebied, wordt het aantal woningen in de voorschriften beperkt tot maximaal 28. Ook de oppervlakte van deze zone is kleiner dan wat nodig is om 28 woningen aan een dichtheid van 15 woningen/ha te realiseren.
De cluster zonevreemde woningen langs de Boezingestraat krijgt geen extra ontwikkelingsmogelijkheden. Deze cluster is verder van het centrum gelegen en sluit aan bij het open agrarisch gebied. Ook kan hier geen volwaardige ontsluiting voorzien worden zonder dat woningen onteigend moeten worden.
Ook de geïsoleerde zonevreemde woning in de Cayennestraat krijgt om evidente redenen geen extra ontwikkelingsmogelijkheden.
Het GRS voorzag dat het agrarisch gebied bouwvrij wordt. Er kan enkel onder strikte voorwaarden afgeweken worden van de richtinggevende bepalingen van een GRS. Deze voorwaarden zijn hier niet voldaan. Het advies van de GECORO wordt dan ook slechts gedeeltelijk overgenomen in het definitieve RUP. Het bouwvrij houden van het agrarisch gebied binnen het plangebied wordt hernomen in het RUP. Enkel rond het enige actieve landbouwbedrijf wordt de mogelijkheid voorzien om uit te breiden, zonder evenwel verder te bouwen in de vallei van de Steenbeek. Het blijft natuurlijk ook mogelijk om zonevreemde bebouwing in het agrarisch gebied terug een landbouwbestemming te geven. Deze optie is ook conform de visie van het GRS waarbij nieuwe landbouwbedrijven zich in de eerste plaats op vrijkomende landbouwzetels of andere bebouwing in agrarisch gebied vestigen.
Niet elke woonzone is geschikt als vestigingsplaats voor kleinhandel. Het RUP wil dit beperken tot die zones die aansluiten bij het centrum en goed ontsloten zijn: het gemengd woongebied (mogelijk als hoofdfunctie) en het residentieel woongebied (enkel mogelijk als nevenfunctie). Daarom wordt de verduidelijking van de term 'kleinschalige detailhandel' enkel in deze zones gegeven.
Zoals in het advies al aangegeven bestaan er verschillende mogelijkheden om kleinschalige logies uit te baten in woongebieden en andere gebieden. Er worden daarom geen extra mogelijkheden voorzien.
In jeugdlokalen zoals nu al gelegen in de zone met 'overdruk voor uitbreiding horeca' als in de toekomst ook in de 'zone met overdruk voor gebouwen i.f.v. jeugdcampus' is geen omgevingsvergunning nodig om op tijdelijke basis jeugdlogies in te richten. Voor de zonevreemde woningen is dit mogelijk op basis van het uitvoeringsbesluit zonevreemde functiewijzigingen. Het advies van de Gecoro om dit niet nog eens op te nemen in de voorschriften wordt daarom gevolgd.
Dit bezwaar heeft betrekking op het voorzien van bijkomende woonontwikkeling langs de Boezingestraat door de herbestemming van zonevreemde woningen en het tussenliggende agrarisch gebied. Met het voorzien van bijkomend woongebied voor maximaal 30 woningen door omzetting van agrarisch gebied, is de woonprogrammatie uit het GRS al ingevuld. Zoals hierboven al uiteengezet is de zone rond de Statiestraat-Donkerweg hiervoor beter geschikt dan het gebied rond de Boezingestraat dat in het GRS als zoekzone op lange termijn is aangeduid. Zelfs al zou deze zoekzone op lange termijn kunnen aangesneden worden, dan lijkt het op het eerste zicht ruimtelijk beter om dit compact te ontwikkelen vanaf de Zonnebekestraat. Het agrarisch gebied en de aanduiding van zonevreemde woningen blijft dan ook behouden.
Dit bezwaarschrift bevat verschillende opmerkingen en bezwaren waarop de Gecoro uitvoering is ingegaan. De raad sluit zich integraal aan bij deze beoordeling en het advies dat daaruit vloeit.
In de toelichting bij het RUP is de meest recente luchtfoto waarover de gemeente beschikt, opgenomen. Deze dateert van de winter 2018 en is afkomstig van Geopunt.
De circulatie van de woonprojectzone werd verduidelijkt en aangepast, zowel op het grafisch plan als in de voorschriften.
De gemeenteraad stelt het ontwerp van gemeentelijk RUP 'Statiewijk en westelijke dorpsrand' (RUP_33040_214_00004_00001) definitief vast.
Na de inwerking treding van het RUP worden de verkavelingen en plannen van aanleg binnen het plangebied opgeheven.